6.4단원 — 도시 지속가능성 과제: 스프롤, 젠트리피케이션, 식품 사막, 주택

성장은 공짜가 아닙니다. 도시가 바깥으로 확장하고 그 내부 인구가 시간이 지나며 이동함에 따라, 도시는 지구상 거의 모든 대도시권에서 어떤 형태로든 나타나는 일련의 반복되는 문제를 만들어 냅니다. 이번 레슨은 가장 자주 시험에 나오는 네 가지 — 저밀도 개발의 바깥쪽 확산, 젠트리피케이션을 통한 동네의 안쪽 변형, 건강한 식품에 대한 접근성의 고르지 못한 분포, 도시 주택시장의 감당 가능성 위기 — 그리고 각각을 다루는 데 지리학자들이 연관 짓는 주요 정책 도구를 다룹니다.

도시 스프롤

스프롤은 대개 도보나 대중교통보다는 자동차 이동에 의존하고, 주거 지구를 상업 및 사무 개발과 분리하는 단일 용도 지역제를 대개 특징으로 하는, 대도시권 건조 지형의 바깥쪽 저밀도 확산입니다. 이 때문에 일상적인 이동 — 출근, 쇼핑, 등교 — 은 자동차를 필요로 합니다. 스프롤은 특정한 이유들의 조합으로 인해 1945년 이후 미국에서 급격히 가속화되었습니다. 주간(州間) 고속도로 체계는 외곽 교외와 중심 도시 일자리 사이의 이동 시간을 극적으로 단축시켰습니다. 연방 주택담보대출 보증 프로그램은 새로운 교외 단독주택 건설을 더 오래된 도시 주택 재고를 개조하는 것보다 자금을 조달하기 저렴하게 만들었습니다. 그리고 대량 생산 주택 건축 기법은 대규모 교외 택지를 빠르고 저렴하게 지을 수 있게 만들었습니다.

스프롤의 비용은 그 자체로 반복되는 시험 주제입니다. 인프라(도로, 상하수도관, 전력망)는 같은 수의 사람들에게 서비스를 제공하기 위해 훨씬 더 긴 선형 거리에 걸쳐 뻗어야 하며, 이는 그것을 유지하는 데 드는 주민 1인당 비용을 높입니다. 대도시권 가장자리의 농지와 자연 서식지는 택지로 전환됩니다. 자동차 의존은 가구의 교통비와 1인당 탄소 배출량을 모두 높입니다. 그리고 저밀도 개발은 대중교통을 재정적으로 운영하기 어렵게 만드는데, 대중교통 체계는 효율적으로 운행하기 위해 노선을 따라 최소한의 인구 밀도가 필요하기 때문입니다. 가장 흔한 정책 대응은 도시성장경계입니다 — 이는 어떤 지역이 상수도, 하수도, 또는 다른 지방자치 인프라를 확장하지 않을 법적으로 정의된 선으로, 새로운 개발이 경계를 넘어 바깥으로 퍼지기보다는 경계 안쪽에서 더 높은 밀도로 이루어지도록 강제하려는 의도를 가지고 있습니다. 관련된 전략인 뉴어바니즘은 스프롤의 분리되고 자동차에 의존하는 배치에 대한 의도적인 대안으로서, 걸어서 다닐 수 있고 용도가 혼합된 동네 설계 — 서로 도보 거리 안에 있는 주택, 상점, 직장 — 를 장려합니다.

젠트리피케이션

젠트리피케이션은 이전에 저소득이고 흔히 투자가 부족했던 도시 동네가 더 높은 소득의 새로운 주민과 투자를 끌어들여, 부동산 가치와 임대료를 오랜 기간 거주해 온 저소득 주민들이 더 이상 감당할 수 없어 밀려나는 지점까지 밀어 올리는 과정입니다 — 대개 동네의 이전 주민들에게 서비스하던 사업체를 대체하는, 새로 유입되는 더 높은 소득의 인구를 겨냥한 새로운 사업체들이 동반됩니다. 이 과정은 흔히 그 동네의 위치와 기존 건물 재고에 의해 촉발됩니다. 도심에 가까운 더 오래된 주택은 흔히 건축적으로 독특하지만 수십 년간의 투자 부족 이후 제대로 관리되지 않았으며, 인근 지역이 오래된 건물을 개조하는 것이 새로 짓는 것보다 저렴해질 만큼 충분히 비싸지면 매력적이 됩니다.

정확히 이름 붙일 가치가 있는 메커니즘은 밀어냄입니다 — 젠트리피케이션을 겪는 동네의 모든 주민이 상승하는 부동산 가치로부터 이득을 얻는 것은 아닙니다. 세입자는 주택 소유주와 달리 그 상승하는 가치를 전혀 획득하지 못하고, 대신 자신이 감당할 수 없을지도 모르는 임대료 인상에 그냥 직면하여 이사할 수밖에 없게 됩니다. 이것이 젠트리피케이션의 비용과 이익이 소유주와 세입자 사이의 선을 따라 뚜렷하게 갈리는 이유이며, 또한 젠트리피케이션이 흔히 레드라이닝의 역사와 함께 논의되는 이유이기도 합니다. 레드라이닝은 연방 지원 대출 지도를 통해 공식화된 20세기 중반의 관행으로, 그곳에서의 대출이 지나치게 위험하다고 여겨진다는 이유로 특정 동네(불균형적으로 흑인과 다른 소수자 거주자가 있는 동네)의 주민들에게 주택담보대출과 보험을 거부하는 것이었습니다. 레드라이닝은 그 동네들의 투자와 주택 소유를 수십 년간 억눌렀으며, 이것이 부분적으로 그 동네들이 더 넓은 시장 여건이 바뀌자 나중에 젠트리피케이션의 대상이 될 만큼 오래되고, 저평가되고, 투자가 부족해진 이유입니다 — 한때 정책이 체계적으로 투자를 굶주리게 했던 바로 그 동네들이 흔히 나중에 투자가 돌아오면 빠르게 변형되는 동네가 됩니다.

식품 사막

식품 사막은 주민들이 신선 농산물과 다른 건강한 식품 선택지를 갖춘 풀서비스 식료품점에 편리하게 접근할 수 없는 도시 또는 농촌 지역이며, 대개 가장 가까운 풀서비스 식료품점까지의 거리와 신뢰할 만한 자동차 접근이 없는 인근 가구의 비율을 조합해 정의됩니다. 식품 사막은 무작위로 분포하지 않습니다 — 이는 저소득 동네와 강하게 상관관계를 가지는데, 풀서비스 식료품점은 특정 위치에서 수익성을 유지하기 위해 임계 수준의 고객 구매력에 의존하는, 넓은 부지를 필요로 하고 상대적으로 마진이 낮은 사업체이기 때문이며(이전 레슨의 중심지 이론에서 나온 것과 동일한 임계치 논리가 여기에 직접 적용됩니다), 식료품 체인들은 역사적으로 그 임계치가 충족될 가능성이 낮다고 판단하는 동네에 새 매장을 여는 것을 꺼려 왔습니다.

신뢰할 만한 자동차 접근이 없는 식품 사막의 주민들은 흔히 일상적인 식품 구매를 편의점과 패스트푸드점에 의존하게 됩니다 — 이러한 매장은 대개 신선 농산물을 거의 또는 전혀 취급하지 않으며 가공되고 오래 보관 가능한 식품 쪽으로 크게 치우쳐 있습니다 — 이 패턴은 지리학자와 공중보건 연구자들에 의해 영향을 받은 동네에서 측정 가능하게 더 나쁜 식단 관련 건강 결과와 연결됩니다. 정책 대응에는 서비스가 부족한 동네에 풀서비스 식료품점을 유치하기 위한 세제 인센티브, 완전한 슈퍼마켓보다 낮은 고객 임계치가 필요한 더 작은 규모의 도시 식료품 및 농산물 배달 모델에 대한 지원, 그리고 완전한 식료품점을 대체할 부분적이고 더 작은 규모의 대안으로서 농산물 직거래 장터와 공동체 텃밭에 대한 지방자치단체의 지원이 포함됩니다.

도시 주택 감당가능성

주택 감당가능성 문제는 대도시권의 주택 공급 — 특히 신규 주택 공급 — 이 그곳에 살고자 하는 가구 수의 증가와 보조를 맞추지 못해, 임대료와 매매가를 지역 소득이 오르는 것보다 더 빠르게 밀어 올릴 때마다 나타납니다. 자주 인용되는 기준은 소득의 30%가 넘게 주택에 지출하는 가구를 비용 부담 가구로, 50%가 넘으면 심각한 비용 부담 가구로 정의합니다 — 주택에 예산의 그토록 많은 부분을 쓰는 가구는 식품, 의료, 교통, 저축에 쓸 여력이 훨씬 적으며, 이것이 감당가능성이 단순히 젠트리피케이션의 부수 효과가 아니라 그 자체로 별개의 도시 지속가능성 문제로 취급되는 이유입니다.

특히 미국에서 주요한 구조적 동력 중 하나는 배타적 용도지역제입니다 — 이는 도시의 넓은 지역을 저밀도 단독주택으로만 제한하는 지방자치단체의 토지 이용 규칙으로, 수요가 높은 곳에서도 아파트 건물, 듀플렉스, 또는 다른 더 높은 밀도의 주택 유형을 법적으로 금지합니다. 이러한 종류의 용도지역제는 수요가 아무리 강해지더라도 특정 토지 구역이 법적으로 보유할 수 있는 신규 주택의 양을 기계적으로 제한하기 때문에, 이는 공급을 직접적으로 제약하며 수요가 높은 대도시권에서 지속적인 감당가능성 압력의 원인으로 가장 자주 지목되는 정책 도구 중 하나입니다. 이 문제와 함께 논의되는 개혁 제안에는 신규 주거 개발이 다른 개발 승인의 대가로 시장가 이하의 소득 제한 임대료로 일정 비율의 세대를 남겨 두도록 요구하는 포용적 용도지역제, 그리고 단순히 밀도 제한을 완화해 특정 토지 구역에 더 많은 주택 유형을 법적으로 허용하는 것이 포함됩니다.

이것이 시험에서 중요한 이유

이 네 가지 주제는 흔히 시나리오나 짧은 데이터 서술을 제시하고 올바른 용어와 그 올바른 정책 대응을 명명하라고 요구함으로써 시험됩니다 — 그러므로 어떤 도구가 어떤 문제와 짝을 이루는지에 대해 정확히 하십시오. 도시성장경계와 뉴어바니즘은 스프롤에 대응합니다. 소유주/세입자 구분과 레드라이닝의 역사에 대한 인식은 젠트리피케이션의 고르지 못한 영향을 설명합니다. 식료품점 임계치 경제학은 식품 사막을 설명합니다. 그리고 배타적 용도지역제 대 포용적 용도지역제는 감당가능성 문제에서 특히 자주 혼동되는 짝인데, 이는 이름이 비슷하게 들리지만 정반대 방향으로 기능하기 때문입니다 — 하나는 무엇이 법적으로 지어질 수 있는지를 제한하고, 다른 하나는 새로운 건물의 일정 비율이 감당 가능한 것으로 남겨지도록 요구합니다.