6.4单元 — 城市可持续性挑战:蔓延、绅士化、食物荒漠与住房

增长并非没有代价。随着城市向外扩张、其内部人口随时间发生变化,城市会产生一系列反复出现的问题,这些问题以某种形式几乎出现在地球上的每一个都会区。本课涵盖四个考查频率最高的问题:低密度开发的向外蔓延、社区通过绅士化实现的内部转变、获取健康食物渠道的不均衡分布,以及城市住房市场的可负担性危机——同时也涵盖地理学家与应对每个问题相关联的主要政策工具。

城市蔓延

蔓延是指一个都会区建成区域的向外、低密度扩张,通常依赖汽车出行、而非步行或公共交通,且通常以单一用途分区规划为特征,把住宅小区与商业和办公开发分离开来,使得日常出行——上班、购物、上学——都需要一辆汽车。1945年之后,由于一系列特定原因的共同作用,蔓延在美国急剧加速:州际公路系统大幅缩短了外围郊区与市中心就业岗位之间的通行时间;联邦抵押贷款保险项目使得新建郊区独栋住宅的融资成本比翻新老旧城市住房存量更低廉;批量建造住宅的技术使得大规模郊区小区能够被快速、廉价地建成。

蔓延的代价本身就是一个反复出现的考试主题:基础设施(道路、供排水管线、电网)必须延伸更长的线性距离才能服务相同数量的人口,提高了人均维护成本;都会区边缘的农田和自然栖息地被转变为住宅小区;对汽车的依赖既提高了家庭的交通成本,也提高了人均碳排放量;低密度开发使公共交通在财务上难以运营,因为交通系统需要一条线路沿线达到最低人口密度才能高效运行。最常见的政策应对是城市增长边界——一条法定界线,超出这条线,该地区将不再延伸供水、排污或其他市政基础设施,目的是迫使新开发在边界之内以更高密度进行,而不是向外蔓延越过边界。一项相关策略是新城市主义,它提倡步行友好、混合用途的社区设计——住房、商店和工作场所彼此之间保持步行距离——作为蔓延所造成的、彼此分离、依赖汽车布局的一种刻意替代方案。

绅士化

绅士化是指一个此前收入较低、往往投资不足的城市社区,吸引来收入更高的新居民和新投资,把地产价值和租金推高到长期居住的低收入居民再也负担不起、被迫迁离的程度——这一过程通常伴随着迎合新迁入的高收入人群的新商业,取代了原本服务于该社区原有居民的商业。这一过程往往是由该社区的位置和既有建筑存量所触发的:靠近城市核心的老旧住房,往往在建筑上颇具特色、但在数十年投资不足之后年久失修,一旦附近地区变得足够昂贵、翻新一栋老建筑比新建更为便宜时,这些老旧住房就会变得有吸引力。

值得精确指出的机制是置换——并非绅士化社区的每一位居民都能从上涨的地产价值中获益,因为承租人不同于房主,无法获取上涨价值的任何部分,反而只是面临自己可能负担不起的租金上涨,被迫搬家。这正是为什么绅士化的成本和收益会沿着房主与租客之间的界线急剧分化,这也是为什么绅士化经常与红线划定的历史一同被讨论的原因——这是二十世纪中期一种做法,通过联邦支持的放贷地图正式确立,以在某些社区放贷据称风险过高为由,拒绝向这些社区(不成比例地是黑人和其他少数族裔居民所在的社区)的居民提供抵押贷款和保险。红线划定压制了这些社区数十年的投资和自有住房拥有率,这也是为什么它们后来会变得足够老旧、被低估、投资不足,以至于一旦更广泛的市场条件发生变化,就成为绅士化目标的部分原因——曾经被政策系统性剥夺投资的同一批社区,往往正是后来一旦投资回流就被迅速改造的社区。

食物荒漠

食物荒漠是指城市或农村中,居民缺乏便利渠道获得一家提供新鲜农产品和其他健康食物选择的全服务杂货店的地区,通常用到最近的全服务杂货店的距离、以及附近没有可靠汽车使用权的家庭比例这两者的组合来界定。食物荒漠的分布并非随机的——它与低收入社区高度相关,因为全服务杂货店是占地面积大、利润率相对较低的业务,依赖于一个门槛水平的顾客消费能力才能在特定地点维持盈利(上一课中心地理论中同样的门槛逻辑在这里直接适用),历史上,杂货连锁店一直不愿在它们判断不太可能达到这一门槛的社区开设新店。

没有可靠汽车使用权的食物荒漠居民,日常购买食物时常常只能依赖便利店和快餐店——这些店铺通常几乎不提供新鲜农产品,严重偏向加工过的、可长期保存的食品——地理学家和公共卫生研究人员把这种格局与受影响社区中可测量地更差的饮食相关健康结果联系起来。政策应对措施包括税收优惠以吸引全服务杂货商进入服务不足的社区,支持比全服务超市门槛更低的小型城市杂货店和农产品配送模式,以及市政府对农贸市场和社区菜园的支持,作为全服务杂货店的一种部分的、更小规模的替代方案。

城市住房可负担性

每当一个都会区的住房供给——尤其是新住房供给——跟不上想在此居住的家庭数量的增长时,住房可负担性问题就会出现,把租金和购房价格推得比当地收入增长得更快。一个经常被引用的门槛是:如果一个家庭把超过30%的收入花在住房上,就被界定为负担过重,超过50%则被界定为严重负担过重——一个把预算中如此大一部分投入住房的家庭,能用于食物、医疗、交通和储蓄的钱就少得多,这正是为什么可负担性被视为一个独立的城市可持续性问题,而不仅仅是绅士化的一个副作用。

一个主要的结构性驱动因素,尤其是在美国,是排他性分区规划——一种市政土地利用规则,把一座城市的大片区域限制为只能建低密度、独栋住宅,即使在需求很高的地方,也在法律上禁止公寓楼、双拼住宅或其他更高密度的住房类型。因为这类分区规划机械地限定了一块给定土地在法律上最多能容纳多少新住房、而不论需求变得多么强劲,它直接限制了供给,是在高需求都会区中,被最常认定为持续存在可负担性压力成因的政策工具之一。与这一问题一同讨论的改革方案包括包容性分区规划,它要求新的住宅开发项目预留一部分单元、以低于市场价、有收入限制的租金出租,以换取其他开发审批;以及干脆放宽密度限制,合法允许在一块给定地块上建造更多类型的住房。

为什么这对考试很重要

这四个主题经常通过给你一个情境或一段简短的数据描述,要求你说出正确的术语及其正确的政策应对方式来考查——因此要精确把握哪种工具与哪个问题相配对:城市增长边界和新城市主义应对的是蔓延;了解房主/租客的区分以及红线划定的历史,能够解释绅士化不均衡的影响;杂货店门槛经济学解释了食物荒漠;而排他性分区规划与包容性分区规划,恰恰因为它们名字听起来相似、但发挥的作用方向相反,是可负担性问题上经常被混淆的一对概念——一个限制合法可建造的内容,另一个则要求预留一部分新建住房作为可负担住房。